Haus überschreiben

  • Haus überschreiben – was ist zu beachten?

  • Nießbrauchrecht oder Wohnrecht – was ist besser?

  • Haus überschreiben 10 Jahresfrist umgehen

  • Haus überschreiben Pflichtteil Geschwister

  • Haus überschreiben Geschwister nicht auszahlen

  • Haus überschreiben Anwalt oder Notar?

Haus überschreiben – was ist zu beachten?

In vielen Familienkonstellation kann es sinnvoll sein, Immobilienvermögen vorzeitig von der einen Generation auf die nächste zu übertragen. Das klassische Beispiel sind in diesem Zusammenhang Eltern, die ihr Haus auf ihre Kinder oder Enkelkinder überschreiben möchten.

Oftmals fehlt für den Start ins Thema allerdings ein Gesamtüberblick. Daher das Wichtigste direkt zu Beginn: 

  1. Eine Hausübertragung ist nichts anderes als das Aufsetzen eines Vertrags. Aufgrund der Wichtigkeit eines solchen Vertrags, ist dieser notariell zu beurkunden.

  2. Übertragungsvertrag vs. Schenkungsvertrag: Es gibt einen zentralen Unterschied zwischen der Schenkung und der Übertragung eines Hauses. Auf der Seite zur vorweggenommenen Erbfolge ist dieser Unterschied ausführlich erläutert.

  3. Mit der Hausübertragung fällt i. d. R. Schenkungssteuer an. Wie hoch diese ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Durch eine kluge und individuelle Vertragsgestaltung lässt sich die zu zahlende Schenkungssteuer deutlich reduzieren oder sogar vollumfänglich vermeiden.

  4. Neben der eigentlichen Hausüberschreibung kann vertraglich ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbart werden.

  5. Über eine individuelle Vertragsgestaltung können mögliche Pflichtteilergänzungsansprüche anderer Angehöriger oder spätere Zugriffe des Sozialhilfeträgers auf die Immobilie vermieden werden.

  6. Der Zeitpunkt der Hausübertragung ist entscheidend: Je früher ein Haus überschrieben wird, desto mehr vertragliche Spielräume und Einsparpotenziale bestehen.

Nießbrauchrecht oder Wohnrecht – was ist besser?

Oftmals ergibt sich die Konstellation, dass eine Immobilie aus steuerlichen Gründen zwar vorzeitig auf die nächste Generation übertragen werden soll, die ursprünglichen Eigentümer der Immobilie allerdings weiterhin in der Immobilie wohnen bleiben sollen.

In diesem Fall kann den ursprünglichen Eigentümern der Immobilie ein sog. Nießbrauchrecht bzw. ein Wohnrecht auf Lebenszeit eingeräumt werden.

Was heißt das?

Ein Nießbrauchrecht ist ein Nutzungsrecht, das es dem Nießbrauchberechtigten gemäß § 1030 BGB erlaubt, eine Immobilie (weiter) zu nutzen. Das heißt, dass Personen mit eingeräumtem Nießbrauchrecht nicht nur weiter in einer Immobilie wohnen bleiben, sondern aus dieser z. B. auch Mieteinnahmen auf eigene Rechnung erzielen dürfen. Personen, denen ein Nießbrauchrecht eingeräumt wird, können vereinfacht ausgedrückt bis auf wenige Ausnahmen weiterhin wie Eigentümer agieren, obwohl sie formaljuristisch keine mehr sind.

Im Gegensatz dazu räumt ein Wohnrecht gemäß § 1093 BGB („Wohnungsrecht“) lediglich ein, dass eine Immobilie weiterhin bewohnt werden darf. Eine Vermietung der Immobilie an Dritte auf eigene Rechnung ist dann beispielsweise nicht mehr möglich.

Sowohl Nießbrauchrecht als auch Wohnrecht bedürfen der Eintragung ins Grundbuch.

Ob das Nießbrauch- oder das Wohnrecht die bessere Wahl ist, hängt maßgeblich von Ihrer individuellen Fallkonstellation und Ihrer persönlichen Zielsetzung ab. Für einige meiner Mandanten spielt neben der Intention, Schenkungssteuer einsparen zu wollen, die Wahrung der Entscheidungsbefugnis zu Angelegenheiten rund um die Immobilie eine entscheidende Rolle. Andere Mandaten sind froh „damit nichts mehr zu tun zu haben“.

Im Abwägungsprozess möglicher Optionen gibt es daher kein richtig oder falsch, auf Ihre individuelle Zielsetzung kommt es an.

Haus überschreiben 10 Jahresfrist umgehen

Beschäftigt man sich mit dem Thema der Hausüberschreibung, sieht man sich schnell mit der sog. 10-Jahresfrist für Schenkungen konfrontiert. Diese besagt vereinfacht ausgedrückt, dass verschenkte Immobilien noch für 10 Jahre nach der Schenkung in das Vermögen bzw. den fiktiven Nachlass des Schenkers fallen.

Dies hat u. a. zur Folge, dass Sozialhilfeträger zur Deckung etwaiger Pflegekosten des Schenkers für bis zu 10 Jahre nach der Schenkung auf eine Immobilie zugreifen können. Hinzukommt, dass Angehörige des Schenkers nach dessen Tod Pflichtteilsergänzungsansprüche gegenüber dem Erben (bzw. dem Beschenkten) haben können. 

Die 10-Jahresfrist gilt jedoch nur für Schenkungen bzw. Schenkungsverträge. Übertragungsverträge sind von der 10-Jahresfrist nicht betroffen (Schenkungsvertrag vs. Übertragungsvertrag).

Über einen professionell ausgestalteten Übertragungsvertrag, der bedarfsweise mit (Ketten-)Schenkungen kombiniert werden kann, lässt sich die 10-Jahresfrist somit gezielt umgehen.

Haus überschreiben Pflichtteil Geschwister

Wird eine Immobilie in Form eines Schenkungsvertrags auf ein Kind übertragen, kann dies Pflichtteilergänzungsansprüche zugunsten der anderen Geschwister auslösen. Ein solcher Anspruch besteht i. d. R. allerdings nur dann, wenn die Schenkung innerhalb der 10 Jahre vor dem Erbfall erfolgt ist. Wurde allerdings beispielsweise ein Nießbrauchrecht eingeräumt, können Pflichtteilergänzungsansprüche auch dann bestehen, wenn die Schenkung länger als 10 Jahre zurückliegt.

Erfolgt die Hausübertragung stattdessen über einen Übertragungsvertrag, haben die Geschwister i. d. R. keinen Pflichtteilergänzungsanspruch, bei einem kombinierten Vertrag aus Schenkungs- und Übertragungsvertrag kommt es auf die spezifische Vertragsgestaltung an.

Haus überschreiben Geschwister nicht auszahlen

Zunächst ist festzuhalten, dass Geschwister im Rahmen der Überschreibung eines Hauses nicht ausgezahlt werden müssen. Haben Sie also beispielsweise zwei Kinder und möchten Ihre Immobilie nur auf ein Kind übertragen, löst dies für Sie zunächst keine Zahlungsverpflichtung gegenüber Ihrem anderen Kind aus.

Je nach Vertragsgestaltung kann eine solche Hausübertragung aber dazu führen, dass das nicht berücksichtigte Kind gegenüber dem beschenkten Kind später einen Pflichtteilergänzungsanspruch hat.

Grundsätzlich sind zwei Varianten zu unterscheiden:

Variante 1: Beide Kinder sollen gleichberechtigt behandelt werden und zu gleichen Teilen an Ihren Vermögenswerten partizipieren. Für die einseitige Hausübertragung auf nur eines Ihrer Kinder soll ein entsprechender finanzieller Ausgleich für das andere Kind geschaffen werden. Ihnen fehlt jedoch die Liquidität, um einen entsprechenden Ausgleich zu realisieren. Dennoch möchten Sie eine faire Lösung für beide Kinder.

In diesem Fall kann das beschenkte Kind dazu verpflichtet werden, an das andere Kind zum Zeitpunkt der Hausüberschreibung oder zum Zeitpunkt des Erbfalls einen bestimmten Betrag auszuzahlen. So kann Erbstreit gezielt vermieden werden.

Variante 2: Nur eines Ihrer Kinder soll an Ihren Vermögenswerten partizipieren. Durch die Hausübertragung soll frühzeitig sichergestellt werden, dass Ihr anderes Kind nichts oder möglichst wenig von Ihrem Nachlass erhält. Auszahlungen sollen weder jetzt noch in Zukunft erfolgen. Zudem soll ein Pflichtteilergänzungsanspruch möglichst vermieden werden.

In diesem Fall ist vor allem der Zeitfaktor entscheidend. Je früher Sie das Thema angehen, desto mehr vertragliche Gestaltungsmöglichkeiten ergeben sich für Sie. Darüber hinaus sollten in der konkreten Vertragsgestaltung die Risiken möglicher Optionen – beispielsweise hervorgerufen durch die 10-Jahresfrist für Schenkungen – sorgfältig gegenüber den Vorteilen abgewogen werden.

Haus überschreiben Anwalt oder Notar?

Betroffene sind immer wieder mit der Frage konfrontiert, wer für Hausüberschreibungen überhaupt der richtige Ansprechpartner ist – Anwalt oder Notar. Zweifelsohne: Als Rechtsanwältin für Erbrecht mag es zu dieser Frage unvoreingenommenere Personen als mich geben. Meine aufrichtige Meinung zu diesem Thema möchte ich Ihnen dennoch nicht vorenthalten.

Grundsätzlich sollten für eine professionelle Hausüberschreibung folgende Punkte berücksichtigt werden:

  1. Vorstellung möglicher vertraglicher Ausgestaltungsformen unter Benennung der zentralen Unterschiede.

  2. Sorgfältige Analyse der individuellen Lebenssituation des Mandanten und Identifizierung potenzieller Einflussfaktoren auf die Vertragsgestaltung.

  3. Gemeinsame Entscheidung für ein Vertragsmodell unter Berücksichtigung persönlicher Wünsche und schenkungs- und erbschaftssteuerlicher Aspekte.

  4. Überführung und tatsächliche Verschriftlichung der gewünschten Regelungen in einen rechtssicheren Übertragungs- bzw. Schenkungsvertrag.

  5. Beurkundung des Vertrags.

Die Hauptaufgabe des Anwalts umfasst neben der ausführlichen Beratung die inhaltlich optimierte Ausgestaltung Ihres Übertragungs- bzw. Schenkungsvertrags. Die Hauptaufgabe des Notars besteht wiederum darin, diesen Vertrag formell zu beurkunden.

Dadurch, dass Verträge zur Hausüberschreibung grundsätzlich notariell beurkundet werden müssen, liegt der Gedanke nahe, „direkt“ und ohne vorherige anwaltliche Beratung einen Notar aufzusuchen.

Dies führt in der Praxis allerdings immer wieder dazu, dass durch den notariellen Fokus auf die formelle Beurkundung die so wichtige persönliche Beratung und infolgedessen die inhaltlich optimierte Vertragsgestaltung vernachlässigt oder lediglich „mitgemacht“ wird.

Verstehen Sie mich nicht falsch: Es mag durchaus Notare geben, für die das nicht gilt. Meine grundsätzliche Empfehlung ist dennoch, für Hausüberschreibungen nach Möglichkeit immer einen spezialisierten Anwalt für Vermögensschutz bzw. Erbrecht hinzuzuziehen.

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